建ぺい率と容積率って何？住宅建設前に知っておきたいこと｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 三原

土地を購入して住宅を建てようとするとき、必ず耳にする「建ぺい率・容積率」という言葉。なんとなく家の広さや高さに関するルールということは知っていても、詳しくはよく分からないという方がほとんどではないでしょうか。

建ぺい率と容積率によっては、思ったよりも狭い家しか建てられない可能性もあります。ぜひルールを知った上で、土地探しを進めましょう。

■建ぺい率と容積率とは

建ぺい率と容積率は「敷地に対してどのくらいの大きさの家が建てられるか？」を決める数値です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

■建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する「建築面積」の割合です。建物を上から見たときに、その土地の何割を占めているかで判断します。土地によって建ぺい率の上限が決まっているので、同じ広さの土地でも建てられる面積が変わります。

【例】
敷地面積100㎡の場合
・建ぺい率50%→建築面積50㎡まで
・建ぺい率80%→建築面積80㎡まで

建ぺい率が大きいほど、建物に使える面積は大きくなります。ただし、隣の家も敷地いっぱいに建てる可能性があるので、日当たりの良さやゆとりといった意味では満足度が高くないかもしれません。

逆に建ぺい率が小さい場合、十分な広さの家を建てるためには、広い土地が必要です。その分、土地代も高くなってしまうので、建ぺい率は大きすぎず小さすぎない数字だとコストと住みやすさのバランスが良くなります。

■容積率

容積率とは、敷地面積に対する「延べ床面積」の割合です。延べ床面積とは、1階の床面積＋2階の床面積＋3階の床面積・・・といったように、すべての階層の床面積を足した面積のことをいいます。

※ただし、バルコニーやロフト、吹き抜けなどの部分は、延べ床面積には含まれません。

例えば、敷地面積100㎡、容積率80%が上限の土地には、延べ床面積80㎡までの建物が建てられる計算。「1階40㎡＋2階40㎡」「1階50㎡＋2階30㎡」のようなパターンが考えられますね。

容積率にも土地ごとに上限が決められていますが、一点気をつけたいのが、前面道路幅が12m以下の場合。住居系の地域であれば、「道路幅×0.4」と「指定の容積率」のどちらか小さい方が適用されます。例えば幅員6mであれば、「6m×0.4×100%=240%」と指定の容積率を比較するということです。

■まとめ

これから家を建てるための土地を購入するという場合、立地や広さだけでなく建ぺい率や容積率といった制限についても意識することが大切です。あらかじめ「どのくらいの広さの家を建てたいか？」という延べ床面積などの規模感を決めておくことで、土地探しが格段にスムーズになります。低層住居地など住環境にすぐれた地域ほど、建物の広さや高さの制限が厳しいので注意が必要です。