住宅ローンの借り換えを詳しく学んで、家計の負担を軽くしよう！｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 三原

住宅ローンの借り換えを詳しく学んで、家計の負担を軽くしよう！

住宅ローンを利用している方の中には、家計やライフスタイルが変わり、返済方法の見直しを考えている人がいるかもしれません。「今よりも返済額負担を減らしたい」と思っているならば、「借り換え」を検討してみるのも手でしょう。

➀住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの「借り換え」とは、返済中のローンを一括返済し、別の金融機関で新たなローンを借りることを言います。住宅ローンの金利の相場が借り入れ当初よりも下がったり、収入などの変化により毎月の返済額負担が重くなったりした場合、住宅ローンの借り換えをすれば返済条件を改善できるのです。

➁住宅ローンを借り換えるメリットとは

◎総返済額を減らすことができる

　住宅ローンを借り換えるメリットして、現行よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば総返済額を減らすことができる可能性があります。

◎毎月返済額を減らすことができる

　金利のより低い住宅ローンへの借り換えによって、もちろん毎月の返済額を減らすこともできます。

◎返済期間を短縮することができる

　借り換えにより返済条件が変更できます。よって月々の返済額がいくらか増えてもいいから返済期間を少し短くしたいという場合には、それも可能です。借り換える金融機関の住宅ローンの条件によっては、返済額を減らしながら返済期間を短くするといったことも不可能ではありません。

◎金利タイプを変更することができる

　変動金利から、より安定性のある固定金利へと変更したいといった場合も、借り換えによって可能となります。

➂借り換えに適したタイミングとは

・住宅ローンの金利が1％以上下がっているとき

借入時よりも金利が1％以上下がっていれば、借り換えのメリットがあるとされています。金利の動きは予測がつきづらく、さらに下がることを期待していると、逆に上昇してしまう可能性もあります。したがって、借り換えのメリットがあると分かったタイミングで借り換えをするのが無難でしょう。

・金利上昇が予想されるとき

金利が上がる可能性があれば、固定金利への借り換えを検討すると良いでしょう。ただし、住宅ローンでは、申し込み時点ではなく、返済が始まるタイミングでの金利が適用されます。借り換えの申し込み後に金利が上昇してしまったら、「借り換えないほうがよかった」ということにもなりかねません。固定金利に切り替える際には、十分な注意が必要です。

・収入が下がりそうなとき

「これまで残業代である程度稼いできたが、残業が禁止になった」「ボーナスがカットされた」などの理由で、収入が下がってしまうこともあるでしょう。毎月の返済額負担を抑えるために、借り換えを考えなくてはいけなくなるかもしれません。金融機関によっては、申し込みの条件を年収200〜400万円などに設定しているところがあります。年収が下がってしまうと審査に引っかかってしまうので、早めに借り換えの検討をしましょう。

・転職を予定しているとき

勤続年数は金融機関による審査基準の一つです。借り換えの場合、勤続年数の許容範囲は3～5年と言われています。転職後、1年未満で審査を受けたときのリスクを考えると、借り換えをするなら転職前のほうが無難でしょう。

・健康状態が良好であるとき

借り換えをするのであれば、健康状態が良好なうちに検討しましょう。住宅ローンを利用するには団体信用生命保険（団信）への加入が不可欠です。健康状態が良好でなければ団信へ加入できなくなり、民間の金融機関での借り換えは難しくなります。

➃借り換えを行う際に注意すべきこと

・手数料などの諸経費がかかる

借り換えをするには手数料などの諸経費がかかります。手数料は借入額や金融機関によって異なりますが、「印紙税」「保証料」「融資事務手数料」「抵当権抹消費用」などで、概ね50万〜100万円ほどです。

・同一金融機関で借り換えはできない

すでに借り入れをしている金融機関で、さらに良い条件の商品が出たとしても、同一金融機関内での借り換えはできません。ただし、フラット３５を利用している場合には、フラット３５の借換融資への借り換えが可能です。

・借り換えができない可能性もある

借り換えを検討していたとしても、状況によっては利用できない可能性があります。例えば、「転職をした」「収入が減ってしまった」「病気になってしまった」といったケースです。その他にも、車や教育のローンなどの借り入れがあると、返済負担率が増えて審査に通りにくくなる場合も考えられます。借り換えを検討するのであれば、転職をする前や収入減となる前が良いでしょう。

・借り換え後の住宅ローン控除について

住宅ローンの借り換えは、これまでの住宅ローンを消滅させ、新たに借り入れるローンとなるため、原則として住宅ローン控除の対象外となります。しかし条件を満たせば、借り換え後でも住宅ローン控除を受けることができます。新たに組んだ住宅ローンが、当初の住宅ローン返済に充てるものだと証明でき、さらに借り入れ後も借り入れた人の合計所得金額が 3000万円以下、ローンの返済期間が10年以上といった住宅ローン控除を受けるための条件に当てはまることが必要です。

まとめ

住宅ローンの借り換えで大きなメリットとなる場合もありますが、トータルで計算するとマイナスになってしまうケースもあります。まずは、「自分が借り換えに向いているか」を判断して、金融機関各社の借り換えキャンペーンや金利、借り換え条件をチェックしてみてください。