区画整理地とは？土地区画整理事業の仕組みについて知ろう｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 三原

区画整理地とは

区画整理地とはどのような土地を指すのか、何のために行われるのか、順を追って解明していきましょう。

・土地区画整理事業によって整理された土地のこと

ズバリ区画整理地とは、『土地区画整理事業』によって整理整頓され住みやすくなった土地の事を言います。
そして『土地区画整理事業』とは、『土地区画整理法』に基づき、市街地の整備や上下水道、道路や公園などの公共施設を改善するための開発事業のひとつ。
昔から続く市街地は地形に沿って形成されていて、道路も入り組んで見通しが悪くなっていることがあります。
土地区画整理を実施し、綺麗な格子状の市街地に整える作業を行うことで、上下水道やガスの管理がしやすくなる他、多くのメリットが発生します。
土地を綺麗に整えるためには、土地の所有者が土地を分ける必要があり、これを『減歩(げんぶ)』と言います。
その後、土地は綺麗な形に整え再分配されます。この土地のことを『換地』と呼んでいます。
宅建でも使える知識となりますので、機会がある方は覚えておくと良いかもしれませんね。

土地区画整理事業の仕組み

土地区画整理を行うには、順を追って手続きを踏まなければなりません。こういった手続きは面倒と感じてしまいがちですが、適切に土地を整えるためには必ず必要となる過程です。
ここでは土地区画整理事業を知るために必要な『保留地』『仮換地』というキーワードを踏まえながら、事業の仕組みを学んでいきましょう。

保留地と仮換地

実際の手続きで出てくる順に、ポイントとなる言葉の意味をおさえていきます。

▼換地(かんち)

先程も少し紹介させて頂いた言葉となります。区画整理を行った後に新しく割り当てられた宅地のことを言います。

▼仮換地(かりかんち)

土地の区画工事は、複数の土地を整備するため、工事完了までに膨大な時間を要します。
工事期間中、土地の所有者はずっと土地を使用できないことになってしまうのでは大変です。そこで、この『仮換地』を設定します。
仮換地を設定すれば、換地となる区画が決まった段階で土地が使えるようになるので、家を建てることも、土地の売買も可能になります。
原則、仮換地として指定された区画は、そのまま換地として使用することとなります。
また、仮換地が指定されると、以前所有していた土地は『従前地(じゅうぜんち)』と呼ばれるようになり、仮換地指定後は使うことができなくなってしまいます。

▼換地処分

土地区画整理事業の最後の手続きが『換地処分』です。土地区画整理事業にて道路や公園などの公共施設の整備が完了した後に、新しく割り当てられた換地に登記をして、土地の権利を従前地から換地に移します。
これで、長い時間をかけて行ってきた土地区画整理事業は、晴れて完了となるのです。
換地を行うと、土地が綺麗な形に整うことで土地自体の価値は上がります。しかし、土地を整えたことにより、従前地よりも権利面積が大きくなったり、逆に少なくなったりすることがあります。
この過不足は、土地区画整理事業完了後に清算しなければなりません。換地後の面積が従前地より大きい場合はその分を『清算金』として支払い、少ない場合には『清算金』を交付してもらい調整します。

▼保留地

区画整理は、いわゆるクッキーの型抜きのような作業を想像して頂ければイメージがつきやすいのではないでしょうか。
大まかに広がった生地(区画整理前の土地)を決まった大きさの型で抜いていき(区画整理)、型抜きしきれない、余ってしまった部分をまとめて公共施設として利用します。
『保留地』とは、この公共施設用に換地として割り当てようとしている土地のうち、あえて割り当てを作らない部分を言います。

保留地はどんな方でも購入ができますが、通常の宅地と違い、

①土地区画整理事業完了(換地処分後)まで抵当権・所有権が設定できない
②住宅ローンを組む際、取り扱い可能な金融機関が限られる場合がある(抵当権が設定できない＝銀行側の担保にならないため)
③原則、土地の譲渡は土地区画整理事業完了後(施行者の許可取得で譲渡可能)
④購入希望者が殺到し抽選となった場合、落選となることがある

などの注意点がありますので、保留地の購入を検討されている場合は良く考えた上で決定した方が良いでしょう。
住宅ローンの融資に関しては、施行者側と提携している金融機関ならば可能なことがありますので、事前に調査しておくとスムーズですね。

まとめ

区画整理地、土地区画整理事業について、いかがでしたでしょうか。今回学んだことを簡単にまとめてみます。

・土地区画整理事業とは、形の悪い土地を綺麗に整えて公共施設を増やし、住みやすい街にする事業
・土地区画整理は個人でもできる
・原則、区画整理事業の費用は『保留地』を売った金額で補う

土地の区画整理がしたい！そんな方は、各市町村の都市計画課や区画整理を専門とする会社に相談してみましょう。
また、市区町村のホームページでは施工中の地域を掲載していることがあります。土地区画整理事業の施工箇所について気になる方は、都市計画に関する部分を確認してみましょう。