離婚でローン中の家を売るときの手続きと流れ｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 三原

離婚時にローン中の家を売却する場合、住宅ローンの状況や財産分与が重要なポイントとなります。この記事では、注意点や具体的な手続きについて解説します。

離婚時にローン中の家は売れる？

売却の可否は、以下の条件に左右されます：

1. 単独名義でアンダーローン
   売却代金でローンを完済できる場合、問題なく売却可能です。
2. 共有名義
   共有者全員の同意が必要です。持分のみの売却は可能ですが、買い手が限られます。
3. オーバーローン
   売却代金がローン残債に届かない場合、金融機関の同意を得た任意売却が必要です。

夫婦のローン形態と注意点

単独名義
住宅ローンを組んだ人が支払い義務を負いますが、財産分与で家の評価額の一部を相手に支払うケースがあります。

連帯債務
双方に支払い義務が残り、共有名義の場合は売却に双方の同意が必要です。持分のみの売却は可能ですが、用途が限定されます。

連帯保証
保証人が主債務者の返済を肩代わりするリスクがあるため、離婚後も注意が必要です。

ペアローン
双方が住宅ローンを組むため、離婚後も双方に支払い義務が残ります。

オーバーローンかどうかの確認

家を売却してローンを完済できるかを判断するには、不動産会社による査定が必要です。査定には以下の種類があります：

• 机上査定（簡易査定）：短時間での概算提示。
• 訪問査定（詳細査定）：現地調査を伴う正確な評価。

アンダーローンの場合は売却がスムーズですが、オーバーローンの場合、売却代金と手持ち資金で完済できないと売却が困難です。

任意売却
金融機関の同意を得て売却する方法で、売却後も残債の返済が必要です。

財産分与と注意点

財産分与とは、婚姻期間中に形成した財産を分け合う制度です。不動産も対象となり、アンダーローンの場合は売却代金を半額ずつ分け合うことが一般的です。

• 注意点
  財産分与は離婚から2年以内に請求する必要があります。2024年以降、請求期間が5年に延長される予定です。
• 財産分与の対象外
  結婚前の資産や相続財産は基本的に分与対象外です。

名義変更の課題

不動産の名義変更
住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾が必要で、勝手に変更すると契約違反となります。

住宅ローンの名義変更
新たな借入審査が必要で、収入要件を満たさないと変更は難しいです。代わりに借り換えが有効な場合もあります。

売却の流れ

1. 登記事項証明書で所有者を確認
2. ローン残債額を確認
3. 不動産会社に査定を依頼
4. アンダーローンかオーバーローンかを判断
5. 金融機関に売却の相談
6. 不動産会社と媒介契約を締結
7. 販売活動（内見対応など）
8. 売買契約を締結
9. 決済・引渡しを完了

財産分与を考慮し、売却手続きは離婚前に進めるのが理想です。

売却しない場合の対応

家を売却せず一方が住み続ける場合、多くの問題が発生する可能性があります。

• 住む側の課題
  非所有者が住み続けると、住宅ローンの延滞や競売リスクがあります。また、住み続ける期間を話し合う必要があります。
• 所有者側の課題
  財産分与として住まない側に金銭を支払う必要が生じる場合があります。

まとめ

離婚時にローン中の家を売却する際、家の名義やローン残債、財産分与の有無が鍵となります。不動産会社への査定依頼を通じて家の評価額を把握し、適切な手続きを進めましょう。売却や名義変更が難しい場合でも、専門家の助けを得て計画的に進めることが重要です。