中古住宅を購入する時の注意点｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 三原

中古住宅は新築住宅と違い、出来上がってから年数が経過していれば老朽化が進んでいる箇所がある可能性もあります。どんなところに注意し購入を進めたらよいのでしょうか。

 

◆費用について確認

中古住宅を購入する際は同時にリフォーム、リノベーションを行うことを考えている方は多いのではないでしょうか。住宅ローンにリフォーム、リノベーション費用を組み込む場合は住宅購入の決済までに工事の請負契約を結ばなくてはならず、スムーズな契約のためには住宅購入の金額とリフォームにかける金額を決めて資金計画をする必要があります。

この場合の決め手は、どんなリフォームをどれくらいの費用でできるかのプラン提案をスムーズにしてもらえるかどうかです。あらかじめ全体の流れを把握しておきましょう。

 

◆建物の構造に問題がないか

マンションの場合、構造を居住者個人がどうこうすることはできませんが、中古一戸建てにおいては重要な要素です。後述する耐震性や住宅ローン融資に影響する建築基準法に関わる問題もあるため、しっかり確認しましょう。

建物の構造で特に注意したいのが耐震性。耐震性は建築後の劣化で低下します。シロアリや雨漏り、壁内結露、地盤の影響によるゆがみが生じて耐震性の低下に繋がります。このチェックは床下や屋根裏の点検や、専門知識が必要となるためホームインスペクションを利用すると安心ですね。

その他注意するポイントとして、木造住宅の場合は部屋を区切る壁が構造の一部を担い家の重さを支えている場合もあります。その場合壁を取り去ることが難しいため、間取り変更を予定している際は事前に建物の構造がわかる工務店や建築会社のスタッフと図面や現地を確認しておきましょう。

 

◆室内設備の確認

構造が重要、といった後で設備の話が出てくるのか、とお思いかもしれません。もちろん、キッチンや風呂はリフォームして交換することが可能です。（費用はその分かかってしまいますが。）問題は“現在ある設備が交換可能かどうか”です。

給湯設備が電気温水器だったため光熱費が高くなって後悔した…なんてことも。オール電化にしたい、と思っても中古マンションでは置くスペースや重さがネックとなり交換ができない場合があります。

 

◆耐震基準について確認

まず、一戸建て・マンションの区分なく建物全体にかかわる耐震基準について解説します。よく言われる旧耐震基準、新耐震基準というのは1981年（この時点で建築申請をしているかが基準となるため、竣工年ではない）を境とします。それ以降の建築確認申請では震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる構造であることが定められています。

次に、一戸建てに多い木造住宅について。上記の新耐震基準に加え、木造住宅において2000ともいわれる耐震基準に関する法改正がなされました。これは阪神・淡路大震災の教訓を生かしたもので、地盤に応じた基礎の設計、基礎と柱の接合部の金具、耐力壁の配置などについての変更が行われました。

ではマンションはどうなのかというと2005年に発生した耐震強度偽装事件、いわゆる「姉歯事件」に関する法改正があります。耐震強度の偽装を防ぐため2007年に建築基準法が改正され、マンションのような大きな建物の設計は資格保有者が行うか、資格保有者が適応性の確認を行うことが義務付けられることとなりました。

以上のような法改正があったことを知っておけば、どの耐震基準や制度上で作られているかがわかります。参考にしてみてください。

 

◆水回りの劣化について確認

構造や劣化のチェックが重要、と言いましたが、キッチンや風呂の交換にも費用がかかるもの。綺麗であればそのまま使用できますからリフォーム予算を見積もるためにも水回りのチェックはかかせません。

特に一戸建てではユニットバスでない、いわゆる昔ながらの在来工法の風呂は水漏れが起きている可能性もあり、比較的大きな工事になることも。

 

◆築年数の確認

築年数は建物の古さだけでなく、法改正が行われたタイミングや建築業界のトレンドを知ることで性能や設備などの目安になります。例えば先に紹介した耐震基準や、シックハウス症候群がもとで2003年に開始した計画換気のための換気システムがあります。住宅の断熱に関しては1989年住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）が断熱材の使用を義務付けましたが、それ以前のものでは断熱が足りない、されていない無断熱の住宅も当然にあるのです。ちなみに、現在も建築基準法では最低限の基準は設けられていません（2022年2月現在）。

また、住宅ローンを組むのであれば活用したい住宅ローン控除の適用条件には築年数があり、中古住宅は昭和57年（1982年）以降に建築されたものとされています。（2022年改定）

 

◆違法建築の場合は住宅ローンが通らないことも

平成の始めのなどの一戸建て物件は違法に増築などをして建築基準法に適合しない「違法建築」である場合があります。住むには問題ないのでは？と思われるかもしれませんが、問題は住宅ローン融資です。

住宅ローンの中には基準が厳格に決まっており違法建築では融資が下りないものがあります。フラット35がそれにあたります。検査済証（竣工後に現地で検査し建築基準法に適合が確認されたことで交付される）があれば入手するようにしましょう。

 

◆再建築不可でないか確認

違法建築物の一つが再建築不可物件です。建物が建ったのちに建築基準法が改訂され、現状の建築基準法にある接道の条件を満たしておらず、建物を建ててはいけない土地となっているものを再建築不可物件といいます。リノベーションは可能なため、見た目は新しくすることができますが、新しく建て替えることはできません。相場よりも土地が安くなる傾向がありますが、売却が難しいという面も。

 

●良い中古住宅を購入するためのポイント

中古住宅を購入する際の注意点を読んで、中古住宅の購入って難しそう、と思われたかもしれません。どんなものを買うにしても、自分の目で状態を確かめるのは大切です。

住宅は一生に何度も買うものではありませんが、だからこそポイントを押さえて臨みましょう。

 

◆ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、既存住宅状況調査とも言い、売買時点の住宅の状態を調査し、把握できるものです。

2018年の宅建業法の改正によって、仲介を行う不動産業者は買主に対してホームインスペクション業者のあっせんについての書面を交付する決まりになりました。また、ホームインスペクションをしてある場合は重要事項として買主に説明をする義務があります。

買い主の意向によって購入前にホームインスペクションを行うことは難しいかもしれませんが、購入後であっても必要なメンテナンスがわかるだけでなく、早期に雨漏りやシロアリ被害などを発見し売主に修繕を要求できるため行うメリットは大きいと言えるでしょう。また、既定のホームインスペクションを受けることで次に紹介する既存住宅瑕疵保険への加入が可能となります。

 

◆既存住宅売買瑕疵保険について知る

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を購入した際に雨漏りや構造躯体などの重要な箇所に瑕疵（隠れた傷）があった際に保険金を受けとることのできる保険制度です。保険料は資格を保有する建築士が行う検査料を含め6～10万円程度。不動産会社が売主の物件ではこの瑕疵保険が付帯している物件もあるため、気になる方は確認してみてはいかがでしょうか。

この既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は、2021年まで住宅ローン控除の適用条件の一つでしたが、前出の通り建築年数のみに条件が変更となりました。

 

●中古住宅購入は注意点を押さえてのぞみましょう

中古住宅を安心して購入するため不動産業界の法改正が行われていますが、実際にはなかなか浸透しておらず、業界自体も変われていないのが現状です。

せっかくマイホームを購入するのですから、ホームインスペクションを活用するなど賢い消費者となって、安心して中古住宅を購入できるようにしましょう。