今後の空き家対策について｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 三原

地方の過疎化、人口減を背景に年々増加の一途を辿る日本の空き家。
空き家問題の対策を強化するため、国土交通省は「空家対策特別措置法」を改正する方針を固め、管理が不十分な物件を新たに「管理不全空き家」と規定することになりました。
改善の行政指導に従わなければペナルティーとして固定資産税の優遇措置が解除されます。
税優遇が解除されることにより、固定資産税がそのままのしかかり、空き家をしっかりと管理していなければ、これまで払わなくて良かった余分な納税が増えてしまうということになります。

「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いは？

住宅が立つ土地には、固定資産税が６分の１に減額されるなどの優遇措置がありますが、これが老朽空き家を解体して更地にせず、放置する要因にもなっています。
「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いは何でしょうか？

特定空き家の要件

2015年に全面施行された空家対策特別措置法で、倒壊の恐れがある空き家などを「特定空き家」と規定し、市区町村が修繕や解体を指導しても従わない所有者に勧告し、税の優遇措置を解除することや、行政代執行で解体することを可能にしました。
空き家対策特別措置法において、国土交通省が示す基本指針には、特定空き家と判断する基準として、次の4項目を挙げています。

①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

実際、特定空き家に指定されるほどの空き家は、全国に約849万戸あるとされる空き家のうち、ごく一部と言われています。しかし、倒壊のリスクが高いだけでなく、放火や不法投棄、不審者の侵入、家財の盗難などの発生が多発するおそれがあり、近隣住民の方の生活上大きな不安要素となっています。

管理不全空き家の要件

窓が割れていたり、雑草が繁茂したりしているものを想定しており、特定空き家同様に、行政が指導・勧告し、税の優遇措置を解除できるようにするものです。
周囲への迷惑や危険が具体的に確認できる空き家が対象で、各地方自治体により判断基準が規定されていますが、概ね以下のような内容が想定されます。

①空き家の屋根や壁が壊れていて、建物の倒壊の恐れがあるもの、また、屋根材、壁材等が脱落・飛散し、近所の家や歩行者へぶつかる恐れがあるもの。
②樹木や雑草が繁茂しているもの
③塀等の工作物が壊れていたり、亀裂等により倒壊のおそれがあるもの。
④ゴミ等が放置され異臭を放っているもの。
⑤動物が空き家に住みついたり、ハエ等の害虫が発生しているもの。
⑥建築物等が長期間（概ね年間を通して）にわたって使用されていない状態。

誰が空き家の責任を負うのか？支払い時期は？

空き家の責任は所有者にかかります。
特定空き家に指定された空き家の所有者は、行政の指導に沿って管理、修繕を行うよう義務づけられ、それを怠ると50万円以下の過料を科されます。また、所有者の行方が分からないなどの理由で管理が難しいと判断された場合は、「行政代執行」により解体が行われるケースもあります。

特定空き家に指定されると、指定された翌年から対象の固定資産税が約6倍になってしまいます。 またその物件が「市街化区域内」にある場合は、固定資産税だけでなく都市計画税も3倍となります。これらの支払いは、「1月1日時点の土地の登記上の所有者」が納税義務者となります。

まとめ

建物を解体し更地にしても、優遇措置のない従来通りの固定資産税が課税されるため、空き家を売却して手放すのか、再活用していくのかなど、早急に検討が必要になります。